楼市2019 防范降温过头？

来源：新金融观察报　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2019-01-07

　　从上半年的摇号抢房到下半年的土地流拍，2018年是房地产行业走势发生翻转的一年。在多城多轮累计450次的调控下，楼市热度已跌至谷底。抑制房价暴涨之外，防范大跌也被摆上台面。 

　　年终亮榜

　　无论如今的楼市有多冷，都不能否认：过去三年是中国房地产业增速最快的爆发期。日前，克而瑞发布的全国房企销售榜显示，即使在调控重压下，2018年标杆房企仍实现逆势上扬，TOP100房企全年销售金额同比增长35%，3000亿元以上阵营达6家，TOP10房企门槛超2000亿元。

　　龙头房企中，碧桂园全年销售业绩达7287亿元，同比增长32.3%稳居榜首。万科、恒大以6069亿元和5511亿元紧随其后，同比增幅分别达到14.5%和10%。三强之外，融创凭借并购优势以4600亿元排在第四位，保利以4050亿元冲破4000亿元门槛，绿地也交出超3800亿元的成绩单。

　　在上述六强引领下，2018年全国千亿房企数量达到30家，相较2017年的17家大幅增加。阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企，都在去年迈入千亿房企行列。

　　值得注意的是，虽然受调控政策持续影响，销售增速放缓，多数龙头房企仍完成了既定销售计划。公开资料显示，2018年除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，近半数百强房企提出了年度销售目标，如恒大目标定为5500亿元，融创、保利、绿地剑指4000亿元。以结果论英雄，近九成房企按时完成了全年业绩目标，金科、阳光城、世茂、新城等7家更是提前了一个月。

　　不过，在市场大洗牌的背景下，房企马太效应进一步固化。数据显示，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

　　后继乏力

　　业绩上一路狂奔，难掩房企后继乏力的疲态。多位观察人士指出，房企销售额连破纪录的主要原因，在于其结算一般滞后两年左右。随着房企盈利能力步入下行通道，财报再过两年可能会惨不忍睹。而这一趋势已显露端倪，截至去年12月末，百强房企单月业绩同比增速已从7月的近60%回落至21%。

　　房企业绩走向，从土拍表现同样可见一斑。据克而瑞研究中心统计，2018年前10个月全国土地流拍758宗，特别是下半年以来上海、杭州、天津、苏州等热点城市，也意外地出现多幅土地流拍的现象。11月，被重点监测的40城土地成交溢价率仅10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。

　　易居房地产研究院报告指出，土拍转冷主要有以下原因：其一，本轮房地产上升短周期已持续近三年，部分区域楼市透支严重，房企对后市的预期转差。其二，金融监管趋严，房企融资渠道总体收紧。此前，大中型房企在追逐规模扩张的同时，资产负债率不断上升，如今偿债高峰期已来临。其三，2017年以来热点城市出台了限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策，给房企的盈利和周转带来了沉重压力。

　　随着楼市豪赌时代终结，中小房企正面临前所未有的生存危机。去年10月18日，曾开发京城非中心的老牌房地产上市公司中弘股份，连续20个交易日收盘价低于1元，成为A股首只跌破面值的退市股。渤海证券分析师表示，中弘股份退市的一大诱因是公司在重点项目决策上有投机倾向，容易在强调控下遭遇致命打击。近两年，中弘股份开发项目频频被政策击中，如北京商办项目销售停滞，海南如意岛项目则因违规填海被勒令暂停等。

　　对于房企生存环境恶化，龙头房企已有清醒认识。从克而瑞房企权益榜数据可以看出，去年行业合作情况增多，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%降至2018年的80%。其中，TOP31-50梯队的房企销售权益比降幅最为明显，达到9.3个百分点。多元化发展方面，龙头房企纷纷发力长租公寓、特色小镇、联合办公等，现代农业、人工智能也成为转型方向。

　　政策松绑

　　走入严冬的房地产市场，给初衷为抑制暴涨的宏观调控，提出了防范大跌的新要求。

　　2018年12月18日，山东菏泽宣布取消新购住房限制转让措施。19日，广州重新允许个人购买商住房。20日，珠海西区传出非本市户籍居民购房要求从“5年社保”变为“1年社保”的消息。2019年1月3日，青岛高新区暂停售房摇号。而后在杭州房贷市场上，有银行推出最长可贷到80周岁的“接力贷”产品，鼓励子女用老人的贷款资格享受首套房待遇。

　　有业内人士表示，虽然不久前结束的中央经济工作会议表明，2019年房地产政策的基本方向没有改变，但一些城市的微调将会成为常态。

　　易居房地产研究院研究员沈昕对新金融记者表示，经历超级繁荣之后的楼市降温，很可能会降过头，比如环京核心区的廊坊，房价已大跌四成左右。“挤泡沫的过程非常复杂，相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路。”沈昕认为，“对于一些楼市下行压力大的城市，可遵循一城一策局部放松，尤其是在普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面。”

　　易居房地产研究院总监严跃进则预测，接下来部分城市会继续在人才购房方面给予优惠政策，这也利好市场交易的反弹。与此同时，一系列优惠性或鼓励性的住房租赁政策也有望出台。

　　最受关注的房价走势方面，2018年第四季度央行在50个城市进行的城镇储户问卷调查显示：对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，看跌情绪有所加重。

　　历史数据显示，全国房价黏性很强、易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌。严跃进指出：“在不发生金融危机的情况下，2019年房价仍将呈上涨态势，全国商品房成交均价预计上涨4%左右。不过，全国商品房销售面积在持续四年增长后将再次转降，预计全年下降6%左右。”

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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