公募REITs市场高溢价风险仍存 投资者应树立理性投资理念

来源：中国金融新闻网　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2022-03-08

　　2021年，首批基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）上市以来，受到投资者热烈追捧，目前已经有多只产品涨幅超过30%。对此，近期个别涨幅较大的公募REITs披露关于溢价风险的提示性公告，并分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌。

　　在投资者青睐的背后，是公募REITs产品底层资产估值相对稳定且具有持续运营分红收益。以深市为例，从已披露的季度报告数据看，首批上市4只公募REITs业绩平稳，2021年第4季度合计实现营收3.61亿元，可供分配金额2.68亿元，年化分派率高于3.84%，高于10年期国债2.82%的收益率水平。

　　公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑。但是，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

　　与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源。需要注意的是，公募REITs产品随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。

　　同时，不同类型基础设施项目的净现金流分派率也存在差异。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别需要关注的，对于经营权类项目，由于经营权存在期限，基金分红中包含返还投资者初始投资资金，其现金流分派率从数值看可能略高于产权类项目。若投资者购买经营权类项目时的分派率低于产权类产品分派率的平均水平，其高估产品价值的可能性较高，可能面临后期产品价格下跌的风险。

　　境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。业内人士表示，投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。投资者应基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

　　另外，针对公募REITs市场运行情况，深交所也表示，后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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