多地积极推动REITs试点 进一步提高保障性租赁住房行业流动性

来源：中国金融新闻网　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2022-04-24

　　境内基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点已近一年，期间相关政策持续完善，公募REITs在试点范围、市场容量、参与主体等方面也不断扩容。

　　据新华社消息，保障性租赁住房REITs项目取得重要进展。深圳市人才安居集团项目近日已报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

　　在业内专家看来，推进保障性租赁住房REITs正当其时。

　　作为推动我国房屋租赁市场健康发展的重要核心举措之一，加快发展保障性租赁住房正被各方寄予厚望。今年以来，国家发展改革委、证监会、住建部等多部门出台诸多房地产行业利好政策，其中，鼓励和支持发展保障性租赁住房及相关配套政策被屡次强调，着墨颇多。与此同时，北京、上海、重庆、江苏、河南等多个省市的住建部门也在积极推动保障性租赁住房进入REITs试点。

　　“推进保障性租赁住房REITs试点，对缓解住房租赁市场结构性供给不足及融资难问题具有重要意义，预计接下来会有更多的保障性租赁住房REITs项目涌现出来。”业内专家进一步强调，但在试点推进过程中，仍有许多政策空白亟待填补。例如，底层资产是否合规、收益率低等一系列现实难题，此外，在不同省市开展项目还需要因城施策，也并非所有的保障性租赁住房均适合作为公募REITs的底层资产。试点推进过程中也会有各式各样的细节性问题，仍然任重道远。

　　保障性租赁住房REITs进一步推进

　　2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》），将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。在此之前，基础设施REITs试点限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、产业园区等特定领域。

　　时隔不到10个月，保障性租赁住房在REITs发行上迈出实质性一步。据深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，本次选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书，募集资金将继续投资于深圳保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

　　根据《通知》中的申报要求，REITs试点项目要满足的条件不限于：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；首次发行的当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，且扩募不低于拟首次发行时资产规模的2倍。

　　据悉，此次参与试点的4个项目均位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

　　“首单保障性租赁住房REITs落地具有重要表率作用，能有效完善目前租赁住房市场的商业闭环，盘活存量资产。”有资产评估人士对《金融时报》记者表示，预计年内该产品大概率将完成发行上市。

　　盘活租赁住房行业流动性

　　3月18日，证监会网站公开发文表示，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

　　“推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。”证监会在文中表示。

　　REITs以获取不动产租金、收费等稳定现金流为主要目的，与住房租赁行业依靠稳定的租金收益实现长周期投资回报的特征相契合。据中证鹏元评级研究发展部研究员吴进辉测算，根据我国商品房存量规模及美国租赁REITs规模占比，国内保障性租赁住房REITs的规模预计将达到3700亿元至7400亿元左右。

　　在北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥看来，现有租赁住房体系最大痛点在于需求与供给的不匹配，通过REITs工具实现投资良性循环，促进租赁市场的机构化与专业化，将是对租赁住房市场供给的有效回应。

　　张峥表示，一方面，目前大城市青年人难以有合适住房，据研究预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城；另一方面，目前，住房租赁市场以个人供给为主，性价比低，租赁关系不稳定。同时，保障性租赁住房面临融资难问题，不仅前期资金投入大、回报期长，并且由于缺乏投资退出渠道，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

　　上海证券基金评价研究中心分析师姚慧表示，发行保障性租赁住房REITs产品，可以在一定程度上改变目前以传统债务融资方式满足保障性租赁住房融资需求的现状，提升保障性租赁住房行业直接融资比例，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府或企业的债务负担。同时，公募REITs为企业提供的退出渠道，可以带动增量投资，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的资金链条闭环，将极大地盘活保障性租赁住房行业的流动性。

　　多地发力加速推进试点项目

　　去年6月份，《通知》的发布为保障性租赁住房敲开REITs试点的大门；同年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。随后，全国多地政府陆续发文支持保障性租赁住房建设，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。

　　今年2月份，《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》发布，在金融支持政策中明确表示，支持保障性租赁住房建设、运营企业按国家有关规定发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

　　同月，重庆市人民政府办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》也表示，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与本市租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。

　　事实上，据重庆招标采购集团官网显示，去年9月份，重庆市公共住房开发建设投资有限公司便曾就基础设施公募REITs服务机构公开招标，拟招标项目的底层资产为空港乐园和民心佳园公租房。该项目招标结果已经在同年10月末公布，第一、二、三中标候选人分别为中信证券、国泰君安证券、华泰证券（上海）资产管理有限公司。

　　此外，目前，北京、上海等地也有保障性租赁住房REITs试点项目正在推进。证监会表示，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

　　需妥善解决多项实操性困难

　　“由于保障性租赁住房收益较低，民企流动性困难等原因，参与保障性租赁住房的主体仍以央企国企为主。一方面，在各企业都有意识降低负债率时，保障性租赁住房REITs提供了一种资产退出的途径，有利于企业在融资的同时实现资产出表；另一方面，目前各企业都开始转变发展模式，更加重视项目运营。保障性租赁住房REITs由于项目收益率低从而更加考验企业的运营能力，推动企业提高运营能力降低运营成本，进一步提高自己的竞争力。”信达证券地产分析师江宇辉在研报中如此分析。

　　这也在一定程度上反映出推动保障性租赁住房REITs试点所面临的困境。“一是部分地区保障性租赁住房租金收益较低，不能满足REITs要求的收益率，保障性租赁住房类型中基本只有人才安居房的租金可以达到要求。二是目前多数地区保障性租赁住房处于起步阶段，运营年限未达到发行要求。”江宇辉表示。

　　中信证券基础设施和房地产业首席分析师陈聪表示，保障性租赁住房较之公租房而言，更具有市场化机制色彩。尽管被确认为保障性租赁住房可能意味着未来提租较为困难，但从土地、税收到金融政策的支持都将助力企业扩大供给规模。

　　据仲量联行去年9月发布的《中国长租公寓市场白皮书》显示，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，稳定回报率预期普遍保持在4.5%至5.5%。随着中国公募REITs试点的不断推进，预计中国租赁住房REITs市场的潜在规模将有望超过9000亿元，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。

　　为扎实推进保障性租赁住房REITs试点，张峥建议，一是地方政府相关部门对符合条件的保障性租赁住房进行认定，作为试点发行的储备项目；二是优先选择人口净流入大城市，将符合条件的公租房、人才租赁房、四类居民用地(R4)租赁住房等作为试点推进；三是租赁住房的运营管理非常重要，特别是社区运营。

　　“建设配套设施完善的租赁社区，可以增强居民的安全感、幸福感和获得感。社区建设会成为社会稳定的支柱之一。”张峥进一步补充道，应支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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