8月份或有3单项目将完成募集 保障性租赁住房REITs试点加速落地

来源：中国金融新闻网　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2022-08-11

　　作为公募不动产投资信托基金（REITs）家族中的新成员，8月份以来，3单保障性租赁住房REITs项目在不到一周时间内接连发布询价公告，即将迈入发售阶段。

　　在8月5日启动询价后，首批保障性租赁住房REITs产品——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT于8月9日分别发布了基金份额发售公告，公布询价结果，并确定基金募集期为8月16日至17日。而这距离两只产品7月底拿到发行批文刚过去11天的时间。

　　同日，于8月5日获得证监会注册批复及上交所审批通过的华夏北京保障房REIT也发布了询价公告，将于8月12日进行询价，预计最快将于8月16日发售。这意味着在8月份，或有3单保障性租赁住房REITs项目将完成募集，上市公募REITs产品扩围在即。

　　业内专家表示，保障性租赁住房和公募REITs适配度较高，发展保障性租赁住房REITs市场有助于加快保障性租赁住房建设，对于落实“房住不炒”政策、建立房地产市场长效机制具有深远意义。上述3单项目获批发行，将为我国租赁住房投融资提供可复制、可借鉴的运作模式，同时，项目募集资金均将用于保障性住房项目建设，有望进一步扩大保障性住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。随着相关政策不断健全并逐渐落地，预计未来或有更多保障性租赁住房REITs项目推出并上市。

　　询价阶段获超百倍认购

　　据了解，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT两只保障性租赁住房REITs产品在询价阶段均获得投资者高度追捧。

　　83家网下投资者管理的252个配售对象参与了红土深圳安居REIT的询价和认购，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录；69家网下投资者管理的220个配售对象参与了中金厦门安居REIT的询价和认购，全部配售对象拟认购份额数量总和为143.119亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。

　　询价结果显示，此次红土深圳安居REIT发行价格为2.484元/份，网下投资者中签率约为0.768%；中金厦门安居REIT发行价格为2.600元/份，网下投资者中签率约为0.942%。按照5亿份的发售份额数量计算，若此次发售成功，上述两只产品预计募集资金总额分别为12.42亿元、13亿元。

　　上述两只产品受到机构热捧，主要源于投资者对项目基础资产的认可。红土创新基金基金经理皮姗姗表示，一方面，保障性租赁住房REITs享受了一定的政策红利，随着政策红利的释放和叠加，为保障房REITs创造了一定的投资盈利空间；另一方面，绝大部分的保障房REITs项目集中在一二线城市，底层资产普遍优良，具有较好的投资价值。

　　具体而言，两单保障性租赁住房REITs初始项目均位于高能级城市，同时具有较大的经营规模。“红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目，均位于深圳市，项目共有1830套保障性租赁住房及其配套，整体估值11.58亿元；中金厦门安居REIT底层资产为园博公寓、珩琦公寓，均位于厦门市，共有4665套房源，整体估值12.14亿元。”天风证券地产行业首席分析师韩笑表示，此外，收益方面，预计红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT在2022年、2023年的年化现金分配率均将超过4%。

　　此外，两单保租房REITs项目的原始权益人作为当地重要的保租房筹建和建设主体，均储备了充足的候选项目以供扩募。在中信证券首席经济学家明明看来，这将有利于保租房REITs未来的持续经营。

　　与公募REITs天然适配

　　8月9日，华夏北京保障房REIT发布公告，将于2022年8月12日9时至15时进行询价，询价区间为2.279元/份至2.643元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。至此，共有3单保障性租赁住房REITs项目等待上市。

　　与红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT一样，华夏北京保障房REIT也拥有优质的底层资产——北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。据悉，这两个项目经过近年来的培育与完善管理，已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

　　优质价值的底层资产是保障性租赁住房REITs项目得以顺利落地的关键所在。在中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪看来，由于带有一定的公共服务属性，保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保租房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保租房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配。

　　北京保障房中心有限公司总经理金焱表示，华夏北京保障房中心REIT成功获批，解决了过去单纯依靠财政资金进行公租房建设的情况，将持续为北京保障房中心发展提供长期权益性资金，有效缓解保障性租赁住房的投资建设资金压力。

　　“从保租房的角度来看，公募REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从公募REITs市场的角度来看，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩充中国房地产投资信托基金市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。”明明说。

　　市场未来发展前景广阔

　　保障性租赁住房REITs项目落地加速，离不开今年政策利好和相关规则不断出台完善。今年3月份，证监会提出，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地；5月份，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市；8月份，证监会主席易会满发文指出，深入推进公募REITs扩募和试点范围拓宽，抓紧推动保障性租赁住房、民营企业试点项目落地，助力加快形成存量资产和新增投资的良性循环。

　　中金公司研究显示，中国合理租赁住房市场规模未来可能达到3万亿元至4万亿元，将主要集中于大中城市。在业内人士看来，作为“十四五”时期的一项重点工作，未来保障性租赁住房供给将进一步扩大，成为公募REITs的重要组成部分。

　　明明表示，考虑到“房住不炒”以及“服务新市民”的政策背景，租赁住房市场或将迎来较大的发展机遇，而保租房有望成为发展重点。鉴于保租房和公募REITs的适配性较高，以发行公募REITs的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房REITs具备一定的抗周期属性。

　　不过，选好优质资产并发行上市只是确保我国保障性租赁住房REITs健康发展的第一步。中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光表示，基金管理人还需要在产品存续期做好投资者关系管理、产品的扩募增发等资本运作工作。此外，保租房所在城市的人口趋势、城市的未来规划等都可能影响保租房的收益，应关注资产在较长期限中可能存在的风险。

　　保障性租赁住房REITs落地，也使得我国公募REITs市场底层资产类型进一步丰富。分析人士表示，在不放松监管审核标准的前提下，未来，项目审批及发行流程或将进一步加快，增加市场供应。通过发行公募REITs的方式盘活存量规模较大、收益较好的基础设施项目资产后，预计将会有更多的优质资产上市。

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