上市房企中期业绩受多因素影响分化明显 行业支持政策持续发力

来源：中国金融新闻网　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2022-08-26

　　随着中报披露期即将进入尾声，备受关注的A股上市房企半年度财报陆续出炉，同时相关业绩快报、业绩预告也处于密集发布阶段。

　　《金融时报》记者根据Wind数据统计，截至8月24日，按申万一级行业分类，A股共有30家房地产上市公司发布2022年半年报，其中10家归母净利润实现同比增长，业绩分化明显；从业绩预告整体情况来看，71家上市房企中仅有9家业绩预喜（扭亏、略增、预增）。

　　中金固收团队在一份研报中提出，房地产企业预亏原因主要包括，整体结转规模下降、采取降价促销及专项去库存等措施导致毛利率降低和销售费用增加、租金收入减少、计提存货跌价准备等。

　　不过，随着房地产市场长效机制不断完善，房地产市场有望逐步企稳。今年以来，房企端融资支持、风险纾困等政策持续落地，积极信号不断累加。特别是近期，中央及各地政府在供给端、需求端加速推进“保交楼”相关举措：设立纾困基金、资产管理公司（AMC）帮扶出险房企、探讨通过中债增信方式支持民营房企融资等；引导有效降低融资成本，8月22日贷款市场报价利率（LPR）调整后，5年期以上LPR已较去年11月的4.65%下降35个基点。

　　业内专家表示，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“坚持稳地价、稳房价、稳预期”等政策环境并未改变。未来供给端、需求端政策须继续协同发力，多维度积极有效稳定房地产市场，加快探索房地产新发展模式。不过，从政策落地到发挥效用，预计还需要有一个过程。

　　中报业绩分化明显

　　就目前披露的业绩预告和半年度财报来看，房地产行业压力凸显：预亏企业占比近九成，交付规模下降、资产减值、销售费用增加、停工影响利息资本化情况等诸多原因，使得房企业绩深陷窘境。

　　从收益绝对值来看，已披露半年报的30家房企中，绿地控股、南京高科、天健集团、金融街、陆家嘴等5家公司，上半年实现归母净利润均超10亿元。其中，绿地控股主要财务指标虽依旧保持着头部房企的较大体量，但继2021年业绩创新低后，其盈利能力依旧呈现明显下滑态势，公司2022年上半年实现营业总收入2047.36亿元，同比下降27.64%；实现归母净利润42.01亿元，同比下降48.98%。

　　同样作为头部房企的保利发展目前也已披露了上半年业绩快报，却与绿地控股形成鲜明对比：保利发展实现营业总收入1108.47亿元，同比增长23.19%；实现归母净利润107.21亿元，同比增长4.1%。

　　同时，粤泰股份、南国置业、城建发展、京基智农、财新发展等5家公司亏损过亿元，与前述盈利企业形成鲜明对比。其中，以粤泰股份亏损数额最大，公司2022年上半年实现营业收入约10.86亿元，同比增长308.48%；实现归母净利润为负6.31亿元，同比下降1454.13%。对此，粤泰股份解释称，公司积极推盘强化回款，虽取得了一定的成绩，但因土地增值税清算、调整地区销售策略加快资金回流导致销售毛利率下降等因素影响，报告期内形成一定程度的亏损。

　　从净利润增幅来看，有三分之一房企增幅为正，巴士在线、天保基建、顺发恒业3家上市公司归母净利润增幅均超100%；财信发展则在巨额亏损的同时，以5569.5%的同比降幅，居于净利润增幅末位。

　　记者通过梳理发现，财信发展营业收入和归母净利润之间之所以存在巨大差距，原因在于公司针对房地产项目进行了4.59亿元的大额计提跌价准备，同时其销售费用同比增长54.38%，共同导致归母净利润跌幅扩大。对此，财信发展表示，房地产市场下行，导致产品折扣加大以及渠道费用增加。

　　第三方研究机构克而瑞表示，近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这在一定程度上拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占比最大。

　　融资渠道不断畅通

　　今年以来，从国家层面推出一揽子支持政策到地方政府、行业协会、金融机构等积极落实、共同发力，促进房地产市场平稳健康发展的阵营持续扩大，合力不断凝聚。这当中，债券市场作为支持实体经济融资最重要的场所之一，充分发挥其固有优势，多措并举确保融资渠道稳定通畅。

　　8月23日晚间，港股上市公司龙湖集团发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2022年8月25日在中国公开发行2022年度第一期中期票据，发行规模不超过15亿元，为期3年，票面利率询价区间为3.00%至4.30%。值得注意的是，上述票据由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进公司”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

　　“‘全额无条件不可撤销连带责任担保’相当于被担保对象如果发生违约，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，这是此前监管部门提出通过创设信用保护工具，为民营企业债券融资提供增信支持的再升级。”信达证券固定收益首席分析师李一爽表示，这反映出监管部门对于财务相对健康的民企的支持态度，后续可能向更多示范民企扩展，这也有助于抑制地产信用风险进一步扩大。

　　今年5月，中国银行间市场交易商协会组织中债增进公司总结前期经验，主动设立推出中债民企债券融资支持工具（CSIPB），并联合市场机构创设信用风险缓释凭证（CRMW），分别支持恒逸集团、新城控股、天士力控股3家民营企业发行非金融企业债务融资工具5亿元、10亿元和3亿元，发行利率分别为6.2%、6.5%和4.6%。8月17日，中债信用增进公司联合浙商银行再次成功创设CRMW，助力美的置业成功发行5.69亿元的供应链资产支持票据（ABN）。

　　中邮证券分析师刘清海表示，从整体情况看，截至8月21日，房企今年境内债净融资额已接近回正，相比2021年已经大幅好转，不过近90%来自地方国企和央企，发债的民营房企主要是碧桂园、龙湖、旭辉、滨江、新城、美的置业等。5月以来，示范民营房企发债频获支持，融资功能有望持续恢复。

　　供给需求需协同发力

　　国家统计局数据显示，今年前7个月，房地产开发投资同比下降6.4%，降幅比1月至6月扩大1个百分点，但降幅扩大幅度延续收窄趋势。从销售看，1月至7月，全国商品房销售面积同比下降23.1%，降幅比上半年略有扩大，但低于1月至5月降幅；商品房销售额同比下降28.8%，比1月至6月收窄0.1个百分点，连续两个月降幅收窄。

　　信贷方面，人民银行近日公布的数据显示，7月住户贷款中的中长期贷款增加1486亿元，相较前值环比降幅明显。在中国民生银行首席经济学家温彬看来，7月个别楼盘“停供断贷”事件导致居民购房信心不足，房地产销售再度转弱，按揭贷款新增投放出现回落。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖近日就7月份国民经济运行情况答记者问时表示，尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。

　　“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。”付凌晖说。

　　8月LPR实现非对称下降，1年期LPR降至3.65%，降幅5个基点；5年期以上LPR降至4.30%，降幅15个基点。在国金证券地产板块首席分析师杜昊旻看来，5年期LPR降幅符合预期，首套房贷利率下限至4.10%，未来政策须协同发力提振信心，在供给侧有更多稳定市场信心和预期、在需求侧有更多促进居民购房消费的协同宽松政策落地。

　　人民银行近日发布的《2022年第二季度中国货币政策执行报告》中提出，将“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环”。

　　李一爽认为，监管机构对于目前房地产行业的困境已有清醒的认识，遏制风险扩散的意愿强烈，近期房地产政策的调整传达了积极信号，但房地产信用环境的整体改善仍需时日。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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